文/初晨

2025年，轉型招商逐步中國房地產行業正處于新舊模式轉換的見效關鍵節點，在深度調整態勢下，蛇口生態“規模至上”的運營粗放增長時代落幕，“品質與運營并重”成為行業高質量發展的服務核心主線。

3月16日，成型招商蛇口發布2025年年報，轉型招商逐步并于3月17日召開業績發布會。見效

在業績會上，蛇口生態招商蛇口董事長朱文凱表示，運營招商蛇口將以“穩固行業五強，服務成為中國領先的成型地產園區綜合開發運營服務商”為戰略目標，圍繞“開發業務、轉型招商逐步資產運營、見效物業服務”三大業務板塊，蛇口生態通過“精準投資、產品升級、運營增值、資產盤活”四個抓手，奮力推動高質量發展。在業績會上，招商蛇口董事長朱文凱提到。

截至2025年底，招商蛇口資產總額達8354.12億元，業務覆蓋全球逾百個城市，品牌價值穩居行業TOP4，用實力詮釋了“韌性向前、行穩致遠”的發展底色。

戰略轉型現成效，輕資產業務迎來實質性進展

早在2021年，招商蛇口前瞻性提出“三個轉變”戰略，即由開發為主向開發與經營并重、由重資產為主向輕重資產結合、由同質化競爭向差異化發展轉變。

經過4年穩步發展，該戰略已初見成效。輕資產業務從“布局探索”邁入“實質性發展”階段，代建、資產運營、物業服務三大板塊齊頭并進，成為公司穿越行業周期的重要支撐。

代建業務作為輕資產轉型核心抓手，憑借專業能力實現快速突破。

2024年3月，招商蛇口設立專業代建平臺招商建管，統籌推進業務布局；2025年，公司新增代建項目（含咨詢類）80個，新增簽約面積1139萬平方米，新增合同收入超8億元，規模穩步擴大。

長期來看，自2010年以來，公司累計承接代建項目超620個，規模突破3500萬平方米，覆蓋九大業態，新簽約規模、綜合實力及產品力穩居行業TOP10，成為輕資產運營重要增長極。

在代建業務跑出加速度的同時，招商蛇口資產運營板塊同樣穩步發力，與代建業務形成協同共進的良好格局。

資產運營業務在精細化運營與資本運作雙重驅動下穩健增長。2025年，公司管理范圍內持有物業全口徑收入達76.3億元，同比上漲2.2%，增長源于核心資產精耕細作。

報告期內，新入市29個持有物業項目（總建面177萬平方米），聚焦核心城市核心業態；新增輕資產管理面積約82.8萬平方米，覆蓋多座核心城市，運營模式成熟度持續提升。

資產盤活方面，公司發揮產融優勢，通過公募REITs打通存量資產全生命周期通道，2025年啟動博時蛇口產園REIT第二次擴募，進一步釋放存量價值。

此外，產業園布局18個核心一二線城市，在營面積312萬平方米，開業三年以上項目出租率達88%；公寓布局21個城市，已開業房源4.2萬間，開業1年以上精品公寓出租率達93%，穩居行業領先。

物業服務板塊實現量質齊升，旗下招商積余為核心平臺，2025年實現營業收入192.7億元，同比增長12.2%。剔除衡陽中航項目一次性影響后，歸母凈利潤同比增長8.3%，整體表現穩健。

截至報告期末，招商積余在管項目2473個，管理面積3.77億平方米；第三方新簽合同額41.69億元，同比增長13%，其中市場化住宅領域新簽合同額同比增長60%，非住宅賽道持續發力，品牌影響力不斷提升，榮獲多項行業榮譽。

在業績會上，招商蛇口管理層還提到了招商蛇口擁有的核心優勢：一是百年招商局的背景和支持；二是清晰堅定的戰略和執行；三是穩健的財務管控；四是全鏈條的綜合開發能力。

構建“開發+運營+服務”生態，筑牢高質量發展根基

如果說輕資產業務是招商蛇口轉型的“突破口”，那么“開發+運營+服務”三位一體的生態，則是其長期高質量發展的壓艙石。

2025年，招商蛇口通過堅持“做優開發、做強運營、做大服務”，三大業務協同發力，形成相互支撐的良性生態，在行業調整期穩固頭部地位。

其中，開發業務作為生態根基，通過堅守“精準投資、產品升級”策略，逆市展現強勁韌性。

2025年房地產市場持續調整，招商蛇口實現簽約銷售金額1960.09億元、銷售面積716.12萬平方米，行業排名升至第四，穩居前五。

投資上嚴守紀律，全年獲取43宗地塊，總地價938億元，“核心10城”投資占比近90%，一線城市占比63%，斬獲成都、深圳前海等優質地塊，儲備充足增長資源。

在投資布局穩扎穩打的基礎上，招商蛇口以產品力為硬核引擎，持續升級品質標桿，以更高標準的產品兌現市場信心。

過去一年招商蛇口的產品力也在持續升級，圍繞“璽系”“天青系”等四大產品系打造全層級矩陣，編制涵蓋7大維度、28個場景、485項技術細節的《招商蛇口好房子品質標準》并在20余個標桿項目落地。

在不少城市也取得了不錯成績。其中，上海、成都等20余個新作首開去化超預期，15個項目入圍全國年度榜單，公司位列房企產品力TOP4；在10個核心城市銷售排名前三，在30個重點城市中15個進入TOP5，深耕效應顯著釋放。

從精準的土地儲備到高標準的產品交付，招商蛇口完成了從資產源頭到品質終端的閉環，這也為其多元化的運營版圖鋪平了道路。

運營業務是生態“增長引擎”，業態豐富且與開發高度協同。集中商業推行“X+商業”戰略，南京玄武花園城首店占比超50%，杭州城北花園城開業3天客流65萬；寫字樓運營收入12.2億元，租賃成交超33萬平方米；招商會展全年展覽面積超700萬平方米，杭州大會展中心順利開局；招商郵輪服務旅客419.8萬人次，低空經濟穩步推進。多元運營業務帶來穩定現金流，提升片區價值，為開發業務賦予品牌溢價。

而在服務端，招商積余以“服務延伸+場景創新”布局到家服務、房產經紀等高粘性賽道。非住宅領域，航空、高校、IFM等優勢賽道合同額大幅增長，專業壁壘加固；住宅領域市場化拓展提速，品牌影響力持續外溢，為開發、運營筑牢客戶基礎。

可以說，開發、運營、服務三大板塊協同發力，共同構筑起招商蛇口穩健的業務底盤，而這一良性生態的持續運轉，更離不開健康的財務基本面作為堅實后盾。

在財務層面，截至2025年末，招商經營活動現金流量凈額96.93億元，貨幣資金余額861.27億元，“三道紅線”保持綠檔，120億元存量永續債清零，綜合資金成本降至2.74%，處于行業領先水平。充足現金流與健康債務結構，為生態完善提供堅實保障。

行業調整期正是轉型攻堅期。招商蛇口2025年業績彰顯戰略決心與成效，輕資產多點突破，“開發+運營+服務”生態成型。

面向“十五五”，招商蛇口將緊抓精準投資、產品升級、運營增值、資產盤活四大抓手提質增效。依托央企優勢與清晰戰略，招商蛇口將以更具韌性、更可持續的發展模式，在行業高質量發展賽道上持續領跑。

（本文不構成任何投資建議，投資者據此操作，風險自擔。）